宁德新闻网11月8日电 （李玲玲)）近几年，随着房屋买卖政策的相继出台，影响着各地的房地产行业，人民对房屋的需求越来越大，随之而产生的矛盾和纠纷也逐年上升。房屋买卖合同纠纷主要特点有：矛盾问题纷繁复杂，当事人人数众多，矛盾社会影响大。现就我院2014年至2018年审理的房屋买卖合同纠纷案件进行分析，进一步了解商品房买卖合同纠纷产生的原因及探索应对措施。2014年至2018年10月，我院受理房屋买卖合同纠纷案件呈现逐年上年的趋势，同比上升90.38%。

 

　　一、案件特点

 

　　1.从原告身份上看，案件受理呈现区域性、群体性的特征。商品房买卖合同纠纷案件数量与辖区内房地产开发情况成正比。住宅区的开发及交付，都会产生一定数量的纠纷。此类纠纷不仅是多发性案件，也是群体性案件，涉案人数多。在柘荣法院的多起案件中，出现多数购房者起诉同一开发商的情况。

 

　　2.从被告身份上看，在审理的198件房屋买卖合同纠纷案件中，开发商作为被告的有181件，占全部案件的91.41%，个人作为被告的仅17件。反映了开发商法律意识淡薄，侵犯购房者合法权益的行为较严重。相对于开发商而言，购房者需要承担的购房风险更大。

 

　　3.从涉案标的看，在审理的198件案件中，标的小于5万的有32件，介于5万到10万的有65件，介于10万到20万的有63件，介于20万到30万的有26件，大于30万的12件。

 

　　4.从审理结果上看，双方当事人对立情绪比较严重，案件调撤比例低，在审理的198件房地长纠纷案件中，按自动撤诉处理4件，原告主动撤诉3件，调解17件，判决174件，上诉108件，上诉比例高。

 

　　二、成因分析

 

　　1.开发商延期交付房屋。开发商虚假承诺导致不能交付或者不能如期交付。买卖双方签订商品房买卖合同后，因资金不到位等原因导致无法按期交房，买受人诉讼要求开发商支付逾期交房违约金，或诉讼要求开发商交付房屋并赔偿无法按期交房的损失。

 

　　2.开发商未尽协助义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”开发商未按规定为购房者办理房屋所有权登记手续，使业主不能及时领证，买受人诉讼要求开发商及时协助办理相关证件，并承担相应的损失。

 

　　3.房屋存在质量问题。房屋交付后，有的业主发现房屋存在质量隐患及瑕疵，有的交付房屋层高不够、用电容量不足、配套设施不齐全等，买受人要求交付合格房屋，并赔偿损失。

 

　　4.房地产纠纷涉及的利益重大，许多购房者常常是付出一生的积蓄，或是大量贷款，产生争议后，当事人往往不会息事宁人，而是会提起诉讼，通过法律手段维护自身的合法权益。由于牵涉利益主体广泛且争议标的基本类似或者一致，众多商品房纠纷的当事人为增强其维权力量而联合起来，容易形成群体性或集团案件。

 

　　三、对策和建议

 

　　1.国家应规范商品房买卖市场，买受人在商品房买卖合同中处于弱势地位，国家应完善保护购房者的合法权益的配套法律法规，加强商品房买卖市场整顿，切实保护买受人权益。政府应加大对商品房开发企业的监管力度。目前商品房开发市场准入门槛低，监管力度不足，这是房地产开发过程中产生问题和纠纷较多不可忽视的因素。提高商品房开发市场准入门槛，严格执行项目审批手续，坚持项目跟踪管理，严厉打击不法行为，强化竣工验收，依法查处虚假广告，加大惩处力度。

 

　　2.法院在审理房屋买卖合同纠纷案件时，应注意程序法和实体法并重，法律效果和社会效果的统一。应多做调解工作，争取在源头化解矛盾。如果分歧太大，当判则判，防止因久拖不决造成矛盾激化。

 

　　3.商品房开发企业应加强自我约束，遵循诚实守信的市场交易原则，提高企业信誉。更应该严格遵守法律法规，依法进行项目审批，杜绝违规开发、抽逃项目资本、房屋质量不达标等行为。

 

　　4.购房者要增强法律意识，自我保护意识，了解交易知识，加强交易风险处理能力。在签订合同时，应仔细阅读格式条款，要全面理解合同条款，尤其要注意合同中是否有应由开发商承担义务而免除或减轻其责任的条款。（完）

 

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